Програма «ВідновиДІМ» спрямована на допомогу багатоквартирним будинкам, які зазнали пошкоджень внаслідок збройної агресії російської федерації. Для того, щоб ОСББ могли скористатися перевагами цієї Програми, необхідно не лише організуватись разом із співвласникам, а й грамотно підготувати технічну документацію. Це завдання вимагає високої точності, дотримання нормативних вимог та детального документування всіх етапів і робіт.
Які види робіт підлягають компенсації
Заявники можуть отримати компенсацію на низку заходів з відновлення, спрямованих на приведення пошкоджених будинків до безпечного та жилого стану.
Звертаємо Вашу увагу на умови впровадження заходів:
- улаштування пандусів та підйомників можливе в разі виконання будь-яких інших заходів з відновлення пошкоджених конструкцій. Для цього потрібно подати матеріали фотофіксації стану під’їздів/вхідних груп, де планується розташування пандусів. До заходу буде застосована гранична питома вартість
- встановлення індивідуального теплового пункту можливе за умови, що будинок з централізованим опаленням та на момент подачі заявки не має обладнання для автоматичного регулювання теплового потоку в залежності від погодних умов. Також окремо впровадити лише ІТП без усунення інших пошкоджень будівлі не допускається, оскільки вартість заходу по впровадженню ІТП не має бути більшою за вартість інших заходів з відновлення за Проєктом. Для впровадження ІТП необхідно надати матеріали фотофіксації поточного стану теплового вводу/вводів, де планується розміщення обладнання ІТП, зазначити кількість вводів та кількість квартир/нежитлових приміщень на кожний тепловий ввід. До заходу буде застосована гранична питома вартість у відповідності до кількості приміщень на один тепловий ввід. Рішення про встановлення ІТП має бути прийнято на загальних зборах співвласників. Відповідний витяг з протоколу має бути надано в Заявці №1
- протиаварійні роботи (усунення пошкоджень несучих конструкцій, при категорії пошкоджень будівлі – ІІ) можливо здійснити лише по проєкту з капітального ремонту, який пройшов комплексну державну експертизу, з наданням позитивного звіту цієї експертизи та проєктних рішень. Звертаємо Вашу увагу, якщо будинок віднесено до ІІ категорії пошкоджень, але заявник власними силами або за допомогою третіх осіб усунув аварійні пошкодження, то до заявки має надаватись фото виконаних робіт та підтвердження виконання цих робіт (лист з підписом та печаткою) має бути здійснено інженером-проєктувальником, який виконує розробку проєктної документації для участі в Програмі або який розробляв проєктну документацію на протиаварійні роботи.
- ремонт місць загального користування можливо здійснити, якщо в під’їздах будинку є сліди прямого ураження снаряда або наслідки пожежі, спричиненої бойовими діями. Дрібні точкові посічення у під’їздах не вважаються значними пошкодженнями
- програма не покриває витрати лише на декоративні роботи на фасадах, якщо не зафіксовано порушення цілісності утеплювача або розгерметизацію фасаду. Якщо ж пошкодження конструкцій є неочевидними (наприклад, тріщини всередині стіни, пошкодження та руйнування теплоізоляційного матеріалу), вони мають бути обгрунтовані супровідними матеріалами: фотофіксацією, актом обстеження та підтвердженням пошкодження органами місцевого самоврядування. Те саме стосується ремонту міжпанельних швів, цоколів, вхідних груп або вимощення – їх пошкодження мають бути обгрунтовані двома незалежними джерелами (комісійним обстеженням та експертом) та показані на фото. Звертаємо увагу, що утеплення неутеплених до пошкодження стінових конструкцій, а також ремонти латкового утеплення Програмою не компенсуються
- на фасаді, що постраждав від уламків або вибухової хвилі (про що свідчить значна кількість пошкоджених конструкцій), можна замінити також світлопрозорі конструкції опалювального контуру (вікна, балконні дверні блоки) в старих дерев’яних рамах, що не мають очевидних пошкоджень
- світлопрозорі конструкції неопалювального контуру (огородження балконів і лоджій) можна замінити лише за умови підтвердження їх пошкоджень внаслідок бойових дій в звіті з технічного обстеження та в акті комісійного обстеження, що зафіксовано в реєстрі пошкодженого майна (РПЗМ). Акцентуємо увагу на необхідності поквартирного списку в пошкоджених конструкцій неопалювального контуру в РПЗМ
- пошкоджена покрівля може бути відновлена в обсягах більших за обсяг пошкодження. Для комплексного ремонту конструкції покрівлі та недопущенню повторних витрат після латкових ремонтів, допускається ремонтувати покрівлю в повному обсязі або в обсягах окремих ділянок, що мають цільне покриття (наприклад, окремих під’їздів, розділених деформаційними або протипожежними швами). Звертаємо увагу, що ремонт суміщеної покрівлі або мансардного даху (опалювального контуру) можна виконати комплексно разом з утепленням. В інших випадках улаштування утеплення технічних поверхів або горищ не допускається, якщо до пошкодження воно було відсутнє. Якщо воно було наявне і пошкоджено, то за умови належної фіксації пошкоджень, можлива його заміна також
Участь у Програмі можлива повторно — якщо перелік заходів було розширено (в Програмі додано інші заходи з відновлення, що не були впроваджені при першій участі у Програмі) або якщо будинок зазнав нових пошкоджень. Водночас варто враховувати, що загальна сума компенсації не може перевищувати 10 мільйонів гривень для одного будинку. Усі повторно пошкоджені конструкції повинні бути чітко зафіксовані на фото чи відео. Документація для повторної заявки має відповідати чинній редакції Програми.
В разі повторного пошкодження вже замінених за Програмою конструкцій – їх заміна може бути компенсована в рамках однієї подачі заявки тільки один раз. Якщо вікно, яке замінили в рамках першої участі у Програмі, знову пошкоджено від бойових дій, то необхідно ретельно зафіксувати всю історію (етапи) заміни та повторного пошкодження на фото/відео, та подати нову заявку на участь у Програмі з документальним обґрунтуванням, що будинок зазнав нових пошкоджень
Як правильно оформити факт пошкодження будинку і перелік пошкоджених конструкцій
Згідно з діючим законодавством в містах та громадах діють комісії, призначені органами місцевого самоврядування, які після ворожих атак мають здійснити огляд будівель на предмет визначення пошкоджень, скласти акт комісійного обстеження будівлі та подати його до внесення в Реєстр пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ). За необхідності до цієї комісії можна звернутись з ініціативи ОСББ.
Технічний звіт з обстеження будівель повинен бути складений кваліфікованим фахівцем (це можуть бути експерти з технічного обстеження будівель, інженери-проєктувальники та будівельні експерти за кваліфікацією “механічний опір та стійкість” першої категорії або провідні, інженери-консультанти першої категорії або провідні). Перевірити чинність та кваліфікацію виконавця можна самостійно в ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва) на вкладці Атестовані особи – експерти або інженери-проєктувальники. Звіт має стосуватися всієї будівлі ОСББ цілком, а не окремих її частин. Документ повинен містити перелік пошкоджених конструкцій, обсяги та встановлену причину пошкодження, категорію пошкодження за Методикою проведення обстежень та оформлення його результатів, а також ілюстрації з фотофіксацією. Обов’язковою умовою є реєстрація звіту в ЄДЕССБ Разом із самим звітом надається витяг, у якому вказано дату, номер реєстрації та QR-код із посиланням.
Звертаємо Вашу увагу, що пошкодження, зафіксовані комісією, призначеною органом місцевого самоврядування, та кваліфікованим експертом, мають по суті відповідати одні одному (з невеликими похибками на уточнені деталі). Тобто, перелік пошкоджених конструкцій має бути підтверджений двома джерелами та внесений в РПЗМ. Особливо, коли конструкції на фото не містять чітких ознак пошкоджень внаслідок бойових дій (як то пробиття чи посічення уламками, масові руйнування вибуховими хвилями тощо), підтвердження пошкодження комісією буде носити визначальний характер для можливості фінансування заходу.
Особливості оформлення кошторисної та проєктної документації
За технічним звітом з обстеження будівлі складається проєктна документація на усунення пошкоджень по поточному або капітальному ремонту (це може бути дефектний акт, кошториси та основні технічні креслення для перевірки обсягів). В разі вартості робіт по поточному ремонту більше 1 млн грн та в разі капітального ремонту необхідно пройти експертизу в експертній організації державної форми власності та надати в комплекті до заявки оцінку (на поточний ремонт) або звіт (на капітальний ремонт) експертизи та Зведений кошторисний розрахунок (ЗКР) проєкту. Звертаємо увагу, що назва проєкту та затверджені техніко-економічні показники (вартості) проєкту в ЗКР та експертній оцінці/звіті мають відповідати. Також важливо, що ЗКР після проходження експертизи проєкту має бути затверджений головою Правління ОСББ/іншою уповноваженою особою та підписаний проєктувальником та головним інженером/архітектором проєкту.
На підставі проєкту, що пройшов експертизу, складаються договірні ціни з підрядною організацією на будівельні роботи.
Вартість у договірній ціні має бути твердою, а назва об’єкта будівництва має відповідати назві проєкту, що пройшов експертизу, та наприкінці в дужках має бути вказана назва заходу, на який саме вона складена. Для кожного заходу повинні бути складені окремі договірні ціни з локальними кошторисами та підсумковими відомостями ресурсів, які містять характеристики світлопрозорих конструкцій та матеріалів відповідно до технічних умов Програми. Звертаємо Вашу увагу, що в Деталізованому переліку прийнятних заходів та їх граничних вартостей вказані назви заходів, на які потрібно складати окремі договірні ціни для застосування до них граничних питомих вартостей.
Акцентуємо увагу, що обсяги робіт, закладені в договірні ціни мають бути підтверджені матеріалами фотофіксації та кресленнями, специфікаціями та іншою виконавчою документацією, за якою визначались обсяги робіт та складалась проєктна документація. Зокрема, для ремонту фасадів або покрівлі необхідно надати схеми, креслення фасадів або покрівлі з розмірами конструкцій та ділянок, що передбачені до ремонту зі специфікацією обсягів. Для підтвердження обсягів ремонту інженерних мереж – це також креслення систем з розмірами ділянок. Площі світлопрозорих конструкцій підтверджуються специфікаціями/комерційними пропозиціями заводів-виробників, в яких вказані номери квартир, кількість та розміри конструкцій, виведена загальна площа.
Оформлення результатів виконання робіт
Акти складаються у відповідності до договірних цін – окремо на кожен захід, що був заявлений в Заявці №1. Звертаємо Вашу увагу, якщо захід не виконано, то вартість гранту зменшується на вартість договірної ціни по заходу. В актах КБ-2в обов’язково вказуються реквізити договорів, назва об’єкта будівництва (яка має відповідати назві робочого проєкту), період, за який їх складено, підписи сторін, дати підписання, підпис та чітка чинна печатка інженера технагляду. Акт також має містити відмітку експерта, який перевірив ціноутворення. Окремо надається висновок судового експерта або державної експертизи про відповідність актів чинному законодавству у сфері ціноутворення. Назви об’єкта будівництва, період і вартість актів має відповідати в висновку експерта/експертизи
Вимоги до технічного нагляду
Технічний нагляд за процесом виконання будівельних робіт, за дотриманням будівельних норм та обсягами виконаних робіт має здійснювати незалежний кваліфікований фахівець, якого напряму контрактує ОСББ. Кваліфікацію інженера технагляду за будівництвом будівель і споруд можна самостійно перевірити в ЄДЕССБ. Законодавство обмежує вартість таких послуг до 1,5% від загальної вартості будівельних робіт. У межах Програми відшкодовується сума не більше 80 тисяч гривень. Фахівець технагляду має відвідувати об’єкт будівництва і контролювати процес. Звертаємо вашу увагу, що за наявності зауважень до якості виконаних робіт або обсягів робіт, в компенсації послуг технагляду за Програмою може бути відмовлено Фондом. Також важливо, щоб інженер технічного нагляду не мав обмежень у праві на здійснення відповідної діяльності (наприклад, судом в межах кримінального провадження), тому цю інформацію слід уточнювати у виконавців заздалегідь.
Перевірка ціноутворення
Зміни до Програми від 12.07.2025 передбачають виконання перевірки ціноутворення в Актах КБ-2в. Зазначену послугу згідно з умовами Програми можуть виконувати судові експерти, що мають кваліфікацію за кодом 10.6 “Дослідження об’єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів” або експерти-кошторисники експертних організацій державної форми власності. Перелік судових експертів наведений у відповідному реєстрі.
Перевірка Актів КБ-2в має здійснюватись на предмет відповідності чинним нормам законодавства у сфері ціноутворення в будівництві, про що має бути зазначено у висновку/оцінці експерта або державної експертизи. Крім цього обов’язково зазначається назва об’єкта будівництва (вона же назва робочого проєкту), виконавець робіт, період та вартості досліджених актів.
Досліджені акти мають бути також підписані та пропечатані експертом або експертизою, що надала висновок/оцінку для підтвердження того, що саме ці документи були розглянуті
Фотофіксація як ключовий елемент верифікації
Фотофіксація — один із найважливіших і найвідповідальніших етапів. Вона повинна бути актуальною, виконаною перед подачею заявки та відображати реальний стан будівлі та конструкцій на момент подачі заявки. Зображення мають бути чіткими, без сторонніх предметів у кадрі. Для першої заявки необхідно зробити фото всіх фасадів будівлі, окремо зафіксувати кожне пошкоджене вікно або балконний блок, відобразити загальний вигляд та деталізацію пошкоджень. Те саме стосується покрівлі, МЗК, інженерних мереж або фасадів. Сформувати папки з фотофіксацією по заходам та по квартирам окремо.
Після виконання заходу з встановлення ІТП необхідно виконати сертифікацію енергетичної ефективності будівлі, врахувати виконані роботи в ньому та надати чинний зареєстрований в ЄДЕССБ сертифікат в складі Заявки №2 з Витягом з реєстру та матеріали фотофіксації основного обладнання ІТП, датчиків, контролера тощо. Акцентуємо увагу, що встановлене обладнання має забезпечити автоматичне погодозалежне регулювання теплового потоку.
Звертаємо Вашу увагу, що ОСББ також несе відповідальність за достовірність наданої інформації та документів, в тому числі про наявність іншого фінансування на заходи відновлення. Конструкції, що були відновлені за кошти мешканців, третіх осіб, інших організацій, мають бути обов’язково виключені з компенсації за Програмою “ВідновиДІМ”.
Після завершення робіт, під час підготовки другої заявки, необхідно зафіксувати всі відремонтовані конструкції — від демонтажу старих елементів до встановлення нових. Кожен крок має бути задокументований: монтаж швів, встановлення відливів, укосів, товщина рами, формула склопакета тощо. Якщо роботи охоплюють кілька квартир, на кожну з них створюється окрема папка з повним пакетом фото до, під час і після виконання робіт.
Для перевірки повноти фотофіксації слід звірити кожну позицію в акті з наявними фотографіями. Якщо хоча б один з елементів або вузлів не зафіксовано — фото слід додати. Особливо важливо фіксувати на фото або відео приховані роботи — наприклад, демонтажі, прокладання труб, монтаж армуючої сітки, товщину теплоізоляції тощо.
Підготовка документів потребує чіткої координації між учасниками: ОСББ як замовником, проєктувальниками, технічним наглядом і підрядником. Важливо заздалегідь домовитись про відповідальність кожного, щоб не допустити затримок або розбіжностей у документах. При підготовці варто використовувати шаблони, приклади оформлення, а також консультуватися з відділом підтримки клієнтів та супроводу проєктів Фонду.
Якісно оформлена і перевірена технічна документація — це не просто вимога. Це гарантія того, що відновлення будинку буде законним, безпечним, ефективним і профінансованим. Це ваша відповідальність перед сусідами, а також запорука успішної реалізації всього проєкту.
